Restitution de la caution : délai du dépôt de garantie, pénalité de 10 % et lettre

Un dépôt de garantie, souvent appelé « caution », est la somme versée au bailleur à la signature du contrat de location pour « garantir l’exécution des obligations locatives » du locataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). En droit, la caution désigne la personne qui se porte garante du loyer ; mais c’est bien du dépôt qu’il s’agit quand on parle de « caution non rendue ». Voici les règles de sa restitution, et l’outil ci-dessus calcule tout pour votre cas.

Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ?

Le délai court à partir de la restitution des clés au bailleur ou à son agence (son mandataire), en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception :

• 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
• 2 mois dans les autres cas, y compris sans état des lieux à la sortie du logement.

Ce délai légal est le même en location vide et en location meublée (article 25-3 de la loi, qui rend l’article 22 applicable aux meublés). Il se compte de date à date : clés rendues le 5 mai, date limite le 5 juin, ou le 5 juillet avec un délai de deux mois. Si le jour n’existe pas dans le mois, c’est le dernier jour du mois.

Que se passe-t-il lorsque le délai de restitution est dépassé ?

En cas de retard, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un seul jour de retard compte donc pour un mois entier.

La majoration est forfaitaire : elle ne dépend pas du montant gardé par le bailleur. Le Conseil constitutionnel l’a jugée conforme à la Constitution (décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019), et la Cour de cassation rappelle qu’elle court de plein droit dès la fin du délai, sans que le juge puisse en retarder le point de départ (3e chambre civile, 22 juin 2022, n° 21-14.525).

Une seule exception : elle n’est pas due si le défaut de restitution vient de ce que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

La règle vaut-elle pour un bail signé avant le 27 mars 2014 ?

Oui. Le délai d’un mois et la majoration de 10 % viennent de la loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014. La Cour de cassation a jugé qu’ils s’appliquent à toute demande de restitution d’un dépôt de garantie formée après cette date, même pour un bail conclu avant (3e chambre civile, 17 novembre 2016).

Caution non rendue après 1 ou 2 mois : comment la récupérer ?

Sans restitution dans le délai, la procédure se fait en trois étapes :

1. Mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. La lettre proposée par l’outil reprend la date limite, le calcul de la majoration et la somme totale.
2. Sans réponse, saisir gratuitement un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation. Pour un litige de moins de 5 000 €, cette tentative est obligatoire avant le juge.
3. En dernier recours, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le locataire dispose d’un délai de 3 ans à partir de la date où la somme aurait dû être rendue (article 7-1 de la loi).

L’ADIL de votre département conseille gratuitement à chaque étape d’un litige locatif. Si c’est une agence immobilière qui gère le logement, adressez-lui la mise en demeure : les règles sont les mêmes.

Que peut retenir le bailleur sur le dépôt de garantie ?

Le bailleur peut déduire les sommes que le locataire lui doit encore, à condition de les justifier :

• loyers ou charges impayés ;
• réparations locatives non faites ;
• toute dégradation constatée en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.

Les justificatifs attendus sont, par exemple, des photos, un constat de commissaire de justice, des factures ou des devis de travaux. Une retenue sans justificatif est contestable : la somme reste due.

Le bailleur ne peut pas facturer l’usure normale (la vétusté). Sans état des lieux de sortie, le locataire est en principe considéré comme ayant rendu un logement en bon état : une retenue pour dégradations sera difficile à justifier.

Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % au maximum jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, puis doit rendre le solde dans le mois qui suit leur approbation.

Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges en location vide, et 2 mois en meublé (article 25-6 de la loi). En bail mobilité, aucun dépôt ne peut être demandé. Si le loyer est payé d’avance pour plus de deux mois (avance sur loyer), le bailleur ne peut pas non plus en exiger. Fixé à la signature du bail, ce montant ne peut pas être révisé ensuite.

À retenir

• Restitution dans le délai : 1 mois si les états des lieux sont identiques, 2 mois sinon.
• Retard : 10 % du loyer hors charges par mois commencé, en plus de la somme due.
• Retenues : seulement justifiées, jamais pour l’usure normale.
• Recours : mise en demeure, conciliation, puis juge, dans un délai de 3 ans.